来源：大伟看楼市
2025 年 9 月，中国房地产市场迎来了具有里程碑意义的变革节点。京沪深等一线城市纷纷松绑房地产调控政策，与此同时，中央层面也对房地产发展做出了明确的定调。这一系列动作使得房地产市场的未来走向逐渐清晰，诸多信号表明，房地产市场正站在一个全新的转折点上。
京沪深松绑政策：规模与力度空前
北京作为我国的首都，其房地产市场一直备受关注。2025 年 8 月 8 日，北京市住房和城乡建设委员会与北京住房公积金管理中心联合发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，新政涵盖了多个关键方面。在购房套数限制上，五环外购买商品住房不限套数，这一举措直接打破了长期以来的区域购房束缚，为有购房需求的居民提供了更多选择。在购房资格方面，成年单身人士按照居民家庭执行商品住房限购政策，使得单身群体在购房上获得了与家庭同等的待遇。
展开剩余86%公积金贷款政策也有显著调整，借款申请人使用公积金贷款购买二套住房时，最高贷款额度提升至 100 万元，且最低首付款比例降至不低于 30%。这些政策的综合效应迅速在市场中显现，中国人民大学国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心主任况伟大指出，北京放开五环外限购后，市场热度有提升趋势，同时极大地提振了市场预期，交易活跃度明显增强，有力地推动了北京房地产市场向 “止跌回稳” 迈进。
上海作为国际化大都市，其房地产市场的一举一动同样牵动着全国的神经。8 月 25 日，上海市住房和城乡建设管理委员会等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》。在限购政策优化上，与北京类似，明确符合条件居民家庭在外环外购房不限套数，成年单身人士按居民家庭执行住房限购政策，沪籍居民（家庭及单身人士）以及非沪籍 1 年个税 / 社保在外环外购房不限套数。与北京不同的是，上海在利率定价机制上做出重大调整，不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。
以二套房购房者为例，此前自贸区临港新片区以及 6 个郊区二套商贷利率为 LPR 减 25 个基点（即 3.25%）、核心区为 LPR 减 5 个基点（即 3.45%），新政后统一降至 LPR 减 45 个基点（即 3.05%）。上海萌培房产咨询公司总经理孙金华通过实例说明，若一位购房者购买二套房贷款 200 万元 30 年期，此前利率 3.45% 时月供约 8926 元，按新政 3.05% 利率计算，月供降至 8297 元，每月少还 629 元，30 年节省利息超 22.6 万元。此外，上海还优化了多项公积金政策，如提高个人住房公积金贷款额度、支持提取住房公积金支付购房首付款、支持住房公积金 “又提又贷” 等。
深圳虽然在本次政策调整中相对北京和上海稍显滞后，但在过去的政策优化进程中也有显著动作。自去年 9 月份优化分区住房限购政策后，非本市户籍居民家庭及成年单身人士在福田区、罗湖区、南山区和宝安区新安街道、西乡街道范围内购买住房，需提供购房之日前 1 年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明，而其他区域购房限制进一步放宽。当前，京沪深三地依然保留核心区限购，而外围区域有条件放开的模式，为房地产市场的调整和发展提供了新的空间。
中央定调：房地产发展新方向
中央金融工作会议对房地产市场的发展做出了全面且深刻的定调。会议提出 “促进金融与房地产良性循环”，这一表述具有极强的针对性和前瞻性。近年来，房地产市场风险频发，部分房地产企业出现债务违约、资金链紧张等问题，严重影响了金融市场的稳定和房地产行业的健康发展。健全房地产企业主体监管制度和资金监管，旨在从制度层面保障房地产企业的规范经营。过去，房地产企业在经营过程中存在诸多不规范行为，如资金挪用、过度杠杆化等，此次中央明确提出要加强监管，将有效约束企业行为，确保企业经营稳定。完善房地产金融宏观审慎管理，则是从宏观层面防范系统性风险。房地产金融问题不仅关系到金融系统的安全，还对宏观经济和民生有着深远影响，通过宏观审慎管理，能够采取逆周期、跨市场的策略，减少金融风险在不同市场间的传染。
“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求” 这一政策的提出，具有重要的现实意义。在过去的一段时间里，部分民营房地产企业在融资方面面临较大困难，融资渠道受限、融资成本高。而国有企业在融资方面相对具有优势，这种差异不利于房地产市场的公平竞争和健康发展。此次中央强调一视同仁，将促使金融机构更加公平地对待不同所有制的房地产企业，为各类企业提供平等的融资机会，从而推动房地产市场的多元化发展。
“因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求”，体现了中央对房地产市场调控的灵活性和精准性。不同城市的房地产市场具有不同的特点，一线城市和二线城市、东部城市和西部城市在住房需求、市场库存、价格水平等方面存在较大差异。因城施策能够让各地根据自身实际情况，制定符合本地市场需求的房地产政策，更好地满足居民的刚性和改善性住房需求。加快保障性住房等 “三大工程” 建设，构建房地产发展新模式，为房地产市场的未来发展指明了方向。保障性住房建设能够解决中低收入群体的住房问题，城中村改造可改善城市居住环境，“平急两用” 公共基础设施建设则提升了城市应对突发事件的能力，这些举措共同构成了房地产发展的新模式，将推动房地产市场从过去单纯的以商品房开发为主，向更加多元化、更加注重民生的方向转变。
市场影响：短期波动与长期趋势
从短期来看，京沪深松绑政策对房地产市场产生了直接且明显的影响。在销售数据方面，政策调整后，看房人数和购房咨询量大幅增加。在北京，五环外一些楼盘的到访量较政策出台前增长了数倍，部分热门楼盘的成交量也有显著提升。上海外环外的一些区域，二手房市场活跃度明显增强，挂牌量和成交量均有所上升。在价格方面，短期内市场出现了一定的波动。由于需求的突然释放，部分区域的房价出现了企稳甚至小幅上涨的趋势。以北京为例，五环外部分优质地段的房价在政策出台后的一个月内，出现了 5% 左右的涨幅。
然而，这种价格上涨并非普遍现象，且受到多种因素的制约，如楼盘的品质、周边配套设施等。在市场预期方面，政策的调整极大地改善了市场参与者的预期。购房者的信心得到提升，此前持观望态度的消费者开始重新考虑购房计划。房地产企业的信心也有所恢复，部分企业加大了项目开发和营销力度。
长期来看，房地产市场将朝着更加健康、稳定的方向发展。随着中央定调的逐步落实和地方政策的持续优化，房地产市场的供需结构将不断调整。在供给端，房地产企业将更加注重产品品质和差异化竞争。随着保障性住房等 “三大工程” 的推进，商品房市场将面临一定的竞争压力，这将促使企业提高产品质量，开发出更符合消费者需求的住宅产品。在需求端，刚性和改善性住房需求将得到更好的满足。随着经济的发展和居民收入水平的提高，居民对住房的品质和居住环境有了更高的要求，改善性住房需求将成为市场的重要支撑。同时，随着城市化进程的推进，大量人口涌入城市，刚性住房需求也将持续存在。房地产市场的金融环境将更加稳定。中央对房地产金融的严格监管和政策支持，将使得金融机构更加理性地对待房地产贷款业务，为房地产市场提供稳定的资金支持。
行业变革：企业转型与市场重构
房地产企业面临着前所未有的转型压力和机遇。在融资环境方面，随着中央政策的调整，企业的融资渠道将逐渐拓宽。不同所有制的企业将在融资上获得平等的机会，这对于民营房地产企业来说尤为重要。企业将能够更加合理地安排资金，降低融资成本，为企业的发展提供有力的资金保障。在产品策略上，企业需要更加注重产品品质和创新。随着消费者对住房品质要求的提高，企业必须加大在产品研发和设计上的投入，打造出更具竞争力的产品。一些企业开始注重绿色环保住宅、智能化住宅的开发，以满足消费者对高品质生活的追求。在业务布局上，企业需要更加多元化。除了传统的商品房开发业务外，企业可以涉足保障性住房建设、城市更新、物业管理等领域。一些大型房地产企业已经开始布局养老地产、长租公寓等新兴业务，以拓展企业的盈利空间。
房地产市场的格局也将发生重构。随着京沪深等一线城市政策的调整，市场资源将重新分配。一线城市的吸引力将进一步增强，人口、资金等资源将向这些城市聚集。在区域发展上，城市内部的不同区域也将迎来新的发展机遇。以北京为例，五环外区域在限购政策放开后，将吸引更多的人口和产业入驻，促进区域的经济发展和城市建设。市场竞争将更加激烈，企业之间的分化将加剧。实力雄厚、具有创新能力的企业将在市场竞争中占据优势，而一些经营不善、缺乏竞争力的企业将面临被淘汰的风险。
社会经济效应：民生保障与经济增长
在民生保障方面，房地产政策的调整和中央定调将更好地满足居民的住房需求。刚性住房需求者能够更容易地实现购房梦想，改善性住房需求者也能够有更多的选择来提升居住品质。保障性住房等 “三大工程” 的建设，将为中低收入群体提供更多的住房保障，促进社会公平。房地产市场的稳定发展对经济增长具有重要的支撑作用。房地产行业是国民经济的重要支柱产业，其产业链长、关联度高，涉及建筑、建材、家居、家电等多个行业。房地产市场的稳定发展能够带动相关产业的发展，促进就业，拉动消费，对经济增长起到积极的推动作用。随着房地产市场的调整，其对经济增长的贡献方式也将发生转变，从过去单纯依靠投资和规模扩张，向依靠产业升级和创新驱动转变。
2025 年 9 月开始，随着京沪深纷纷松绑以及中央的明确定调，房地产市场已经完全明牌。未来，房地产市场将在政策的引导下，朝着更加健康、稳定、可持续的方向发展。无论是房地产企业、购房者，还是相关行业从业者，都需要深刻理解这一市场变化，积极适应新的市场环境，把握新的发展机遇。
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